Hoàn Thiện Cơ Chế Giá Đất: Trụ Cột Của Phát Triển Minh Bạch Và Bền Vững

Vấn đề giá đất luôn là một trong những chủ đề nhạy cảm và phức tạp nhất của nền kinh tế Việt Nam. Đất đai là tài sản đặc biệt, vừa là nguồn lực phát triển quốc gia, vừa là yếu tố gắn liền với an sinh xã hội, ổn định chính trị và niềm tin của nhân dân.

Trong nhiều năm qua, sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường đã tạo ra những méo mó nghiêm trọng: thất thoát ngân sách, đầu cơ, khiếu kiện, và đặc biệt là tham nhũng trong lĩnh vực đất đai - được xem là “dạng tham nhũng nguy hiểm nhất” vì gây tổn thất kép: tài sản công và công bằng xã hội. Điều mà Tổng Bí thư Tô Lâm trong nhiều phát biểu gần đây đã nhấn mạnh yêu cầu cấp bách phải xây dựng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước và xã hội. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật kinh tế mà là một nhiệm vụ chính trị, xã hội trọng yếu, gắn với niềm tin của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước.

Đất đai - nguồn lực chiến lược của quốc gia

Tổng Bí thư Tô Lâm nhiều lần khẳng định: đất đai là tài nguyên đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản, mà còn là nguồn lực tài chính quan trọng nếu được định giá và khai thác đúng cách.

Tuy nhiên, nếu cơ chế giá đất không phản ánh giá trị thật, hệ quả là thất thoát nguồn lực, trục lợi chính sách và mất niềm tin xã hội. Thực tế đã chứng minh, nhiều vụ án tham nhũng lớn đều bắt nguồn từ lợi dụng chênh lệch giá đất trong cổ phần hóa, đấu giá hay giải phóng mặt bằng.

Theo tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư, việc hoàn thiện cơ chế giá đất không chỉ để tăng thu ngân sách, mà còn nhằm đưa đất đai trở thành động lực phát triển lành mạnh, công bằng và minh bạch, thay vì là “điểm nghẽn” như trước đây.

Ba trụ cột của chính sách giá đất mới

Thứ nhất - Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Giá đất Nhà nước cần tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường, phản ánh đúng quy luật cung - cầu và giá trị sử dụng thực.

Muốn làm được điều đó, Việt Nam phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đồng bộ, với bản đồ giá đất số hóa, cập nhật theo thời gian thực. Như Tổng Bí thư nhấn mạnh: “Muốn minh bạch phải có dữ liệu, muốn công bằng phải có cơ sở pháp lý rõ ràng”

Thứ hai - Nâng cao vai trò điều tiết của Nhà nước

Giá đất vận hành theo thị trường nhưng không thể “thả nổi”. Nhà nước phải đảm bảo vai trò giám sát và điều tiết thông qua các hội đồng thẩm định giá đất độc lập, có sự tham gia của chuyên gia, kiểm toán, tổ chức xã hội và đại diện cộng đồng dân cư.

Cơ chế này giúp hạn chế lợi ích nhóm, đặc biệt trong các dự án giải phóng mặt bằng, đầu tư công hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, nơi chênh lệch giá thường tạo kẽ hở cho trục lợi.

Thứ ba – Bảo đảm công bằng xã hội, ổn định đời sống người dân

Giá đất đúng giúp người dân được bồi thường thỏa đáng khi thu hồi, đồng thời tạo niềm tin vào chính sách. Tổng Bí thư khẳng định: “Không thể để người dân chịu thiệt trong khi một số người trục lợi từ chính mảnh đất của họ.”

Điều này đặt ra yêu cầu về khung giá bồi thường minh bạch, nhất quán, và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin của người dân trong mọi quyết định liên quan đến đất đai.

Luật Đất đai (sửa đổi 2024): Bước ngoặt thể chế

Một điểm then chốt trong Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ khung giá đất cố định, vốn được coi là nguyên nhân dẫn đến “hai giá đất” tồn tại nhiều năm. Theo quy định mới, chính quyền địa phương được phép xây dựng bảng giá đất hằng năm, sát với giá thị trường.

Đây là bước tiến quan trọng trong cải cách thể chế, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ lạm dụng quyền hạn địa phương nếu thiếu cơ chế kiểm soát. Vì vậy, Tổng Bí thư yêu cầu tăng cường thanh tra, giám sát và trách nhiệm giải trình, bảo đảm mọi quyết định liên quan đến giá đất đều công khai, có thể kiểm chứng và chịu sự giám sát của xã hội.

Khi thực thi Luật Đất đai mới, Việt Nam sẽ chuyển từ “quản lý bằng mệnh lệnh hành chính” sang “quản lý bằng dữ liệu và nguyên tắc thị trường”, một bước đi phù hợp với mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền hiện đại và nền kinh tế thị trường minh bạch.

Minh bạch hóa và phòng ngừa tham nhũng: Nền tảng niềm tin xã hội

Tổng Bí thư Tô Lâm xem minh bạch hóa trong quản lý đất đai là yếu tố sống còn để phòng, chống tham nhũng. Tổng Bí thưnhấn mạnh rằng “một mét đất có thể sinh ra hàng tỷ đồng, nhưng cũng có thể tạo ra hàng loạt vi phạm nếu quản lý lỏng lẻo.”

Tham nhũng trong đất đai thường không chỉ là hành vi cá nhân mà là biểu hiện của sự đứt gãy niềm tin, nơi chính sách bị lợi dụng để tư lợi.

Khi thông tin giá đất được minh bạch, thị trường bất động sản sẽ trở nên ổn định hơn, giảm hiện tượng đầu cơ, găm đất, và chuyển nguồn lực từ đất đai sang đầu tư sản xuất, yếu tố cốt lõi để kinh tế Việt Nam tăng trưởng bền vững.

Hướng tới một thị trường đất đai minh bạch và bền vững

Mục tiêu cuối cùng của việc hoàn thiện cơ chế giá đất, theo Tổng Bí thư Tô Lâm, là xây dựng một thị trường đất đai hiệu quả, công bằng và bền vững, nơi mọi giao dịch được phản ánh đúng giá trị thực, nguồn lực đất đai được phân bổ hợp lý, và lợi ích của Nhà nước - doanh nghiệp - người dân được hài hòa.

Đây không chỉ là câu chuyện về kinh tế, mà còn là vấn đề đạo đức công vụ và trách nhiệm chính trị. Khi giá đất được định đúng và công khai, ngân sách Nhà nước được bảo toàn, hiệu quả đầu tư công tăng lên, và quan trọng nhất, niềm tin của nhân dân vào sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước được củng cố.

Cơ chế giá đất minh bạch cũng sẽ là bệ đỡ cho quá trình phát triển thị trường vốn, bất động sản, và đô thị hóa bền vững - những trụ cột để Việt Nam đạt mục tiêu trở thành nước thu nhập cao vào năm 2045.

Tác động tới thị trường bất động sản và nhà đầu tư

Việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường dự kiến sẽ tạo ra hai giai đoạn tác động rõ rệt đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Giai đoạn ngắn hạn: Tác động điều chỉnh giá và thanh khoản

Khi bảng giá đất mới của các địa phương được cập nhật sát với giá thực tế, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản – đặc biệt là đất thương mại, dịch vụ và đô thị – có thể tăng từ 15–30% so với trước đây. Điều này có thể làm chậm lại tạm thời tiến độ triển khai dự án, nhất là những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc có quỹ đất được giao trong giai đoạn cũ.

Tuy nhiên, trong trung hạn, việc xóa bỏ cơ chế “hai giá đất” sẽ giảm rủi ro pháp lý, giúp doanh nghiệp niêm yết dễ dàng xác định giá trị tài sản minh bạch hơn, qua đó tăng khả năng huy động vốn trên thị trường chứng khoán hoặc từ nhà đầu tư tổ chức nước ngoài. Thanh khoản thị trường bất động sản có thể sụt giảm ngắn hạn, nhưng chất lượng giao dịch sẽ được cải thiện, phản ánh đúng giá trị kinh tế thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Giai đoạn dài hạn: Tái định hình dòng vốn và tăng hiệu quả sử dụng đất

Về dài hạn, cơ chế giá đất minh bạch được kỳ vọng chuyển hướng dòng vốn từ đầu cơ sang sản xuất và đầu tư dài hạn. Khi lợi nhuận từ chênh lệch giá đất bị thu hẹp, các doanh nghiệp sẽ buộc phải tạo giá trị thực thông qua quy hoạch, tiện ích, hạ tầng và chất lượng công trình.

Điều này phù hợp với định hướng xây dựng nền kinh tế xanh, bền vững mà Chính phủ đang theo đuổi: đất đai không chỉ là công cụ tích lũy, mà là đòn bẩy phát triển đô thị, công nghiệp và logistics. Nhà đầu tư tổ chức, đặc biệt là các quỹ đầu tư hạ tầng và quỹ REITs, sẽ quan tâm hơn tới các dự án có cơ chế định giá rõ ràng, hồ sơ pháp lý minh bạch, thay vì những thương vụ phụ thuộc vào “quan hệ địa phương”.

Một hiệu ứng tích cực khác là tăng khả năng thu hút vốn ngoại. Khi khung giá đất minh bạch và phương pháp định giá được quốc tế công nhận, chi phí rủi ro quốc gia (country risk premium) của Việt Nam sẽ giảm. Điều này giúp doanh nghiệp bất động sản và khu công nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn, đồng thời nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia, yếu tố then chốt cho phát hành trái phiếu, vay ODA và thu hút FDI.

Triển vọng tổng thể: Nền tảng mới cho tăng trưởng bền vững

Từ góc nhìn đầu tư và chính sách công, việc định giá đất theo thị trường, nếu được triển khai nhất quán, sẽ là một trong những cải cách mang tính nền tảng nhất của nền kinh tế Việt Nam trong thập kỷ tới. Nó không chỉ tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng lan tỏa đến ngân sách, tài chính công, thị trường vốn và năng lực cạnh tranh quốc gia.

Từ đó, thị trường đất đai minh bạch không chỉ là một cải cách quản lý, mà còn là bước tiến thể chế quan trọng hướng tới nền kinh tế thị trường hiện đại, giúp Việt Nam tiến gần hơn tới các tiêu chuẩn của OECD và các nền kinh tế mới nổi hàng đầu khu vực. Hãy tiếp tục đọc báo cùng Laban để cập nhật những tin tức đầu tư trong và ngoài nước.