Lãi vay mua nhà vượt 14%/năm: Vì sao NHNN nới thanh khoản mà lãi suất vẫn không giảm?

Người mua nhà đang phải trả một cái giá không hề rẻ cho khoản vay của mình. Sau thời gian ưu đãi ban đầu, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã vượt 14%/năm, có nơi lên đến 15-16%/năm. Điều đáng chú ý là mức lãi suất này xuất hiện ngay trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước liên tục tung ra các biện pháp hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống. Nghịch lý này đang khiến cả người vay lẫn giới phân tích đặt câu hỏi: vì sao thanh khoản dồi dào hơn mà lãi suất vẫn không hạ nhiệt?

Thanh khoản đã dễ thở hơn, nhưng lãi suất huy động vẫn đi ngang

Trong những tuần gần đây, lãi suất liên ngân hàng đã hạ nhiệt sau giai đoạn tăng mạnh và neo cao. Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh một loạt quy định theo hướng nới lỏng, bao gồm tăng lượng tiền gửi Kho bạc được tính vào tỷ lệ LDR và nới tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn (SFL). Tỷ giá cũng ổn định quanh vùng 26.200 đồng/USD, còn Bộ Tài chính mới đây đề xuất bỏ trần tỷ lệ tiền gửi Kho bạc đối với hệ thống ngân hàng từ nguồn ngân sách nhàn rỗi.

Thế nhưng, số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy trong tháng 7, lãi suất tiền gửi bình quân vẫn tăng ở hầu hết các kỳ hạn, chỉ trừ kỳ hạn dưới một tháng. Về phía cho vay, thống kê tại 19 ngân hàng thương mại đã công bố lãi suất bình quân tháng 7 cho thấy không một ngân hàng nào giảm lãi suất cho vay bình quân so với tháng trước đó. Nói cách khác, những biện pháp kỹ thuật của nhà điều hành đã có tác dụng, nhưng chưa đủ để kéo mặt bằng lãi suất đi xuống.

Ba lý do khiến lãi suất khó giảm theo lãnh đạo các ngân hàng lớn

Tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư gần đây, lãnh đạo Vietcombank chỉ ra ba yếu tố chính khiến lãi suất huy động khó giảm trong nửa cuối năm. Thứ nhất là nhu cầu tín dụng ở mức cao để phục vụ tài trợ hạ tầng và đầu tư công. Thứ hai, tốc độ huy động vốn vẫn thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng. Thứ ba, tỷ lệ dư nợ cho vay trên huy động vốn (LDR) của toàn hệ thống vẫn ở mức cao, khoảng 102,4% vào cuối tháng 7. Riêng tại Vietcombank, nếu tính theo cách thông thường, LDR hiện ở khoảng 102%, phản ánh thực tế tín dụng đang tăng nhanh hơn huy động.

Ông Alexandre Macaire, Giám đốc tài chính Techcombank, đưa ra một nhận định thẳng thắn hơn. Dù ngân hàng đã thực thi đầy đủ chỉ thị của Ngân hàng Nhà nước về cắt giảm lãi suất huy động, mặt bằng lãi suất trên toàn hệ thống vẫn không thực sự giảm trong giai đoạn vừa qua. Theo ông, thay vì đi ngang hoặc giảm, lãi suất huy động nhiều khả năng sẽ tiếp tục nhích nhẹ từ nay đến cuối năm, với mức tăng có thể khoảng 0,3%/năm.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn cũng thừa nhận việc điều hành lãi suất thời gian qua tương đối vất vả, do nhu cầu vốn của nền kinh tế rất cao trong khi huy động vốn còn eo hẹp. Ông chỉ ra một điểm cấu trúc đáng chú ý: nguồn vốn ngắn hạn hiện chiếm tới 80% hệ thống ngân hàng, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 20%, dù nhu cầu vay trung, dài hạn của doanh nghiệp trên thực tế đang rất lớn. Sự lệch pha kỳ hạn này, theo Thống đốc, buộc từng tổ chức tín dụng phải tự cân đối giữa hỗ trợ doanh nghiệp và bảo đảm an toàn hệ thống.

Vấn đề cấu trúc: tín dụng bất động sản đang "ngốn" vốn trung, dài hạn

Theo Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), áp lực thanh khoản ngắn hạn tuy đã giảm đáng kể, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa mặt bằng lãi suất đã bước vào xu hướng giảm rõ ràng. Những yếu tố đang chi phối lãi suất, theo công ty này, không chỉ nằm ở thanh khoản ngắn hạn mà còn xuất phát từ các vấn đề mang tính cấu trúc trong bảng cân đối của hệ thống ngân hàng.

VDSC chỉ thẳng vào chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất hiện nay. Nhiều khoản tín dụng bất động sản vẫn đang trong quá trình cơ cấu hoặc gia hạn, tiếp tục nằm trên bảng cân đối kế toán nhưng chưa tạo ra dòng tiền và lợi nhuận tương xứng. Hệ quả là các ngân hàng phải huy động lượng vốn trung, dài hạn lớn hơn để tài trợ cho các khoản mục này, trong khi hiệu quả sử dụng vốn suy giảm do vòng quay tín dụng chậm lại.

Số liệu thực tế cho thấy quy mô của vấn đề này lớn đến mức nào. Tính đến 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% chỉ trong một quý, tương đương mức tăng thêm hơn 284.000 tỷ đồng. Bất động sản vẫn là lĩnh vực hút dòng vốn tín dụng nhiều nhất trong toàn hệ thống, dù mặt bằng lãi vay đã lên khá cao.

Ai đang cho vay mua nhà nhiều nhất, và người vay đang trả lãi bao nhiêu

Trong số 27 ngân hàng niêm yết, có 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay bất động sản tính đến 30/6, với tổng dư nợ hơn 1,12 triệu tỷ đồng. VPBank dẫn đầu với hơn 286.000 tỷ đồng, tiếp theo là SHB với hơn 220.000 tỷ đồng và Techcombank với hơn 212.000 tỷ đồng. MB đứng thứ tư với hơn 167.000 tỷ đồng.

Về tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ, SHB dẫn đầu nhóm 12 ngân hàng này với 34,62%, tăng nhẹ so với đầu kỳ. VPBank cũng ghi nhận mức tăng tỷ trọng đáng kể, thêm 3,6 điểm phần trăm lên 27,17%. Ngược lại, một số ngân hàng như Techcombank lại chủ động giảm tỷ trọng này, xuống còn 26,68%, giảm gần 2 điểm phần trăm so với đầu năm, cho thấy chiến lược thận trọng hơn với lĩnh vực địa ốc ở một số nhà băng.

Với người đi vay mua nhà, con số đáng quan tâm nhất vẫn là lãi suất thực tế phải trả. Nhiều ngân hàng hiện có lãi suất cho vay bình quân trên 10%/năm, như Vikki Bank (10,82%/năm), BVBank (10,72%/năm), Techcombank (10,62%/năm) hay Bac A Bank (10,48%/năm). Riêng GPBank đã vượt ngưỡng 11%/năm, với mức 11,34%/năm. Nhưng đây mới chỉ là mức lãi suất trong giai đoạn ưu đãi ban đầu. Khi hết ưu đãi, lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi, được tính dựa trên lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng thêm biên độ khoảng 3,3-3,5%. Mức lãi suất thực tế người vay phải chịu hiện phổ biến trong khoảng 13-15%/năm, và tại một số ngân hàng có thể chạm ngưỡng 15-16%/năm.

Điều kiện đã tốt hơn, nhưng chưa đủ cho một chu kỳ giảm lãi suất

Nhìn tổng thể, VDSC đánh giá điều kiện vĩ mô cho việc giảm lãi suất đã cải thiện đáng kể so với hai tháng trước, đặc biệt ở khía cạnh tỷ giá và thanh khoản ngắn hạn. Tuy nhiên, những điều kiện này vẫn chưa đủ để hình thành một chu kỳ giảm lãi suất bền vững, trong khi tốc độ giải ngân đầu tư công dù đã cải thiện nhưng vẫn còn chậm. Bên cạnh đó, chi phí vốn quốc tế cũng chưa hề rẻ, khi Fed vẫn duy trì lãi suất ở mức cao và lợi suất trái phiếu chính phủ tại nhiều nền kinh tế lớn đang trong xu hướng tăng, khiến các khoản vay offshore mà ngân hàng trong nước sử dụng để cân đối nguồn vốn cũng phải đối mặt với chi phí ngày càng cao.

Đối với người vay mua nhà, bức tranh này đồng nghĩa với việc chưa nên kỳ vọng lãi suất vay sẽ hạ nhiệt nhanh trong ngắn hạn, đặc biệt với các khoản vay đã hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi. Đối với nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu ngân hàng hoặc bất động sản, chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn, cùng với cơ cấu kỳ hạn nguồn vốn còn lệch về ngắn hạn, sẽ tiếp tục là những biến số cần theo dõi sát trong các quý tới.

Laban Capital tiếp tục cập nhật diễn biến lãi suất, tín dụng và chính sách điều hành của Ngân hàng Nhà nước, giúp nhà đầu tư có cơ sở đầy đủ hơn khi đánh giá tác động đến các quyết định vay vốn hoặc đầu tư của mình.